IMU: il calcolo del dovuto in base alla categoria catastale

L’IMU è un tributo diretto, o imposta, previsto dal sistema tributario italiano ed è di tipo patrimoniale, in quanto applicato sul componente immobiliare del patrimonio. Il suo presupposto impositivo (o fattispecie imponibile), al cui verificarsi scattano obblighi tributari, formali e sostanziali, è il possesso di beni immobili (civili abitazioni, pertinenze, fabbricati produttivi, terreni agricoli, edificabili etc.). Si parla di possesso e non di proprietà, in quanto il soggetto passivo d’imposta si identifica non solo nella figura del mero proprietario (ovvero colui che possiede il bene e ne può disporre in modo pieno ed esclusivo), ma anche in quella del possessore di un diritto reale di godimento, esempio: l’usufruttuario. È importante comprendere come vengono valutati e tassati i vari immobili in basse alla loro categoria catastale, al fine di garantire una corretta gestione delle imposte ed evitare sanzioni.

Categoria Catastale: calcolo del dovuto

L’importo dell’IMU si ottiene calcolando la somma delle aliquote stabilite per ogni categoria catastale di immobili posseduti dal contribuente, moltiplicata per il valore catastale degli stessi. Una volta determinato questo valore, si possono applicare eventuali detrazioni o esenzioni previste dalla legge. Infine, si procede compilando il modello F24 con l’importo risultante e si effettua il versamento entro le scadenze previste. La base imponibile dei fabbricati iscritti in catasto è costituita dalla moltiplicazione di due fattori:

1. la rendita catastale, sulla quale va operata la rivalutazione del 5%;
2. un coefficiente catastale, diverso a seconda della categoria catastale di appartenenza dell’immobile.

Definiamo entrambi i valori:

1. la rendita catastale: il suo valore viene determinato dall’Agenzia delle Entrate e rappresenta un reddito teorico che l’immobile potrebbe generare in base alle sue caratteristiche e alla destinazione d’uso (abitativo, commerciale, etc…). La rendita catastale si può reperire dalla visura catastale o, in assenza, si può richiedere all’Agenzia delle Entrate. Come accennato, una volta reperito il valore della rendita, esso va rivalutato, moltiplicandolo per il 5%:
2. il coefficiente catastale: esso cambia in base alla categoria catastale di appartenenza dell’immobile. Le opzioni sono le seguenti:

• 160, per il gruppo catastale A (esclusa categoria A/10 – uffici e studi privati) e le categorie C/2, C/6 e C/7;
• 140, per il gruppo catastale B e le categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
• 80, per le categorie catastali A/10 e D/5;
• 65, per il gruppo D (esclusa categoria D/5);
• 55, per la categoria C/1.

Procediamo con un breve riepilogo di ogni categoria catastale.

IMU: immobili in categoria catastale A

Gli immobili classificati nella categoria catastale A sono quelli destinati, per la maggiore, ad uso abitativo, ovvero:

• A/1 – Abitazioni di tipo signorile;
• A/2 – Abitazioni di tipo civile;
• A/3 – Abitazione di tipo economico;
• A/4 – Abitazione di tipo popolare;
• A/5 – Abitazione di tipo ultrapopolare;
• A/6 – Abitazioni di tipo rurale;
• A/7 – Abitazioni in villini;
• A/8 – Abitazioni in ville;
• A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici;
• A/10 – Uffici e studi privati.

In questa categoria catastale sono comprese le abitazioni principali, ovvero gli immobili in cui il possessore risiede e dimora abitualmente. Ad eccezione della categoria catastale di lusso, le abitazioni principali godono dell’esenzione e quindi non sono soggetti al pagamento dell’IMU.

Facciamo un esempio di calcolo:

• immobile in categoria catastale A/2;

• rendita immobile: 500 euro;

• aliquota IMU del comune: 0.86%

1. ottenimento della rendita rivalutata: 500 euro×1,05 = 525 euro;
2. ottenimento del valore catastale: 525 euro×160 = 84.000 euro;
3. calcolo dell’IMU dovuta su base annua 84.000 euro×0,86/100 = 722,40 euro

IMU: immobili in categoria catastale B

La categoria catastale B rappresenta gli immobili utilizzati per lo svolgimento delle funzioni pubbliche. Nello specifico, la categoria catastale B si riferisce a:

• B/1 – Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme;
• B/2 – Case di cure ed ospedali;
• B/3 – Prigioni e riformatori;
• B/4 – Uffici pubblici;
• B/5 – Scuole, laboratori scientifici;
• B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9;
• B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti;
• B/8 – Magazzini sotterranei per deposito derrate.

Facciamo un esempio di calcolo:

• immobile in categoria catastale B/4;

• rendita immobile: 1.000 euro;

• aliquota IMU del comune: 0.76%

1. ottenimento della rendita rivalutata: 1.000 euro× 1.05= 1.050 euro;
2. ottenimento del valore catastale: 1.050 euro×140=147.000 euro;
3. calcolo dell’IMU dovuta su base annua 147.000 euro×0,76/100 =1.117,2 euro

IMU: immobili in categoria catastale C

La categoria catastale C comprende i locali di uso terziario e commerciale, più precisamente:

• C/1 – Negozi e botteghe;
• C/2 – Magazzini e locali di deposito;
• C/3 – Laboratori per arti e mestieri;
• C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi;
• C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative;
• C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse;
• C/7-Tettoie chiuse o aperte.

Facciamo un esempio di calcolo:

• immobile in categoria catastale C/6;

• rendita immobile: 300 euro;

• aliquota IMU del comune: 0.76%

1. ottenimento della rendita rivalutata: 300 euro×1.05= 315 euro;
2. ottenimento del valore catastale: 315 euro×160 = 50.400 euro;
3. calcolo dell’IMU dovuta su base annua 50.400 euro×0,76/100 = 383,04 euro

IMU: immobili in categoria catastale D

Gli immobili classificati nella categoria catastale D sono quelli destinati a edifici e strutture definite “a destinazione speciale”, come:

• D/1 – Opifici;
• D/2 – Alberghi e pensioni;
• D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili;
• D/4 – Case di cura ed ospedali;
• D/5 – Istituti di credito, cambio ed assicurazione;
• D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi;
• D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;
• D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni;
• D/9 – Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio;
• D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

Facciamo un esempio di calcolo:

• immobile in categoria catastale D/7;

• rendita immobile: 10.000 euro;

• aliquota IMU del comune: 0.96%

1. ottenimento della rendita rivalutata: 10.000×1.05= 10.500 euro;
2. ottenimento del valore catastale: 10.500 euro×65= 682.500 euro;
3. calcolo dell’IMU dovuta su base annua 50.400 euro×0,96/100 = 6.552 euro

IMU: immobili in categoria catastale E

Gli immobili classificati nella categoria catastale E sono quelli destinati a costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche, tra cui:

• E/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei;
• E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio;
• E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche;
• E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche;
• E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze;
• E/6 – Fari, semafori, torri per rendere l’uso pubblico l’orologio comunale;
• E/7 – Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti;
• E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia;
• E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

Facciamo un esempio di calcolo:

• immobile in categoria catastale E/3;

• rendita immobile: 5.000 euro;

• aliquota IMU del comune: 0.76%

1. ottenimento della rendita rivalutata: 5.000×1.05= 5.250 euro;
2. ottenimento del valore catastale: 5.250 euro×160= 840.000 euro;
3. calcolo dell’IMU dovuta su base annua 50.400 euro×0,76/100 = 6.384 euro

Per concludere, è importante per i contribuenti essere consapevoli delle disposizioni fiscali relative alla propria categoria catastale e pianificare il pagamento dell’IMU di conseguenza. In definitiva, comprendere l’interazione tra l‘IMU e la categoria catastale degli immobili di appartenenza è essenziale per gestire in modo efficiente il patrimonio immobiliare, assicurandosi di adempiere agli obblighi fiscali nel rispetto della normativa vigente.