Nel presente articolo approfondiremo la fattispecie dei fabbricati collabenti, ovvero quegli immobili iscritti a catasto con categoria F/2 e per i quali a livello tributario – in particolar modo per l’IMU (imposta municipale propria) – vi è una specifica trattazione normativa. Prima di entrare nel merito è utile soffermarsi sul significato di immobile e sulla definizione e finalità del catasto.
Cosa si intende per immobile (o fabbricato)?
Per immobile si intende la singola unità immobiliare iscritta o iscrivibile a catasto avente rendita propria. La rendita è il valore che viene attribuito all’immobile e sul quale vengono calcolate le imposte come per esempio l’IMU.
Cos’è il catasto?
Il catasto è un vero e proprio archivio nel quale vengono registrate tutte le proprietà immobiliari site in un comune, con la finalità di aggiornarne i dati ogni qual volta si verifichino determinate situazioni.
Il catasto si divide in due sezioni complementari:
- catasto dei terreni
- catasto dei fabbricati o Catasto Edilizio Urbano
Nel Catasto Edilizio Urbano, ovvero l’archivio di tutte le costruzioni di natura civile, industriale e commerciale è possibile reperire dati quali:
- l’identificazione catastale (nome Comune, codice Sezione, numero di mappa, numero di particella, numero di subalterno);
- l’indirizzo
- la consistenza (espressa in vani o superficie netta)
- la rendita catastale (valore sul quale viene calcolato il dovuto IMU per esempio)
- la categoria catastale
Il catasto viene aggiornato quando si verificano situazioni quali:
- compravendita: a causa della vendita di un immobile viene modificato l’assetto proprietario e di conseguenza a catasto risulterà la data in cui è terminato il possesso dei vecchi proprietari e la consequenziale data di inizio possesso per gli acquirenti;
- modifiche strutturali dovute a ristrutturazioni: potrebbe variare la rendita e la categoria, solitamente accrescendo il valore e per esempio trasformando un immobile da categoria A/3 (appartamento) in un immobile di categoria A/7 (villino);
- modifiche strutturali dovute a deterioramento del fabbricato, demolizione parziale etc: in questo caso potrebbe essere necessario sospendere la vecchia unità immobiliare e solo dopo procedere con il nuovo accatastamento, facilmente utilizzando la categoria catastale del fabbricato collabente (F/2), come vedremo di seguito.
Definizione di immobile collabente
Il fabbricato collabente è un immobile che si trova in condizioni tali da non produrre reddito. E’ un’unità immobiliare non agibile, non utilizzabile o comunque paragonabile a un rudere. Nella maggior parte dei casi si tratta di immobili fatiscenti, parzialmente demoliti o con danni strutturali ingenti. Possono ovviamente essere oggetto di totale ristrutturazione finalizzata a renderli nuovamente utilizzabili.
Cosa si intende con immobile non agibile o rudere?
Per fabbricato inagibile – o rudere – si intende il fabbricato che non risulta idoneo all’uso cui è destinato (uso abitativo ad esempio) per ragioni di pericolo all’integrità fisica o alla salute delle persone. Si intende un fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente e la cui situazione non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ma per il quale sarebbe necessario un intervento di restauro o totale ristrutturazione.
Fabbricato collabente e categoria catastale
Il fabbricato collabente viene registrato a catasto con la categoria catastale F/2, ma vi sono dei requisiti particolari o comunque dei criteri necessariamente vincolanti al fine di poter iscrivere l’immobile in oggetto come fabbricato collabente.
Criteri per l’attribuzione della categoria F/2
I criteri per l’utilizzo di questa categoria catastale (F/2) sono stati regolamentati dal Decreto del Ministero delle Finanza n. 28, in data 2 gennaio 1998, il quale attribuisce questa categoria alle costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina un’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio.
Occorre quindi che il fabbricato sia:
- fatiscente;
- parzialmente demolito e/o con danni strutturali ingenti;
- non utilizzabile;
- non produttivo di reddito proprio.
Limiti per i quali l’attribuzione della categoria F/2 non è ammissibile
I limiti per i quali l’attribuzione della categoria F/2 e dunque dell’identificazione dell’immobile come fabbricato collabente, non è ammissibile sono anch’essi sanciti dal decreto precedentemente citato e sono i seguenti:
- quando il fabbricato che si vuole censire risulta comunque iscrivibile in altra categoria catastale;
- quando il fabbricato non è individuabile.
Procedura per la registrazione a catasto del fabbricato collabente
Per registrare a catasto un fabbricato collabente e quindi con categoria F/2, è necessario seguire una procedura ed essere in possesso di specifica documentazione.
La già menzionata documentazione, verosimilmente predisposta da un professionista, deve contenere:
- una dichiarazione e una relazione (con data e firma del proprietario) a testimonianza dello stato del fabbricato collabente;
- documentazione fotografica atta a dimostrare lo stato dell’immobile;
- un’autodichiarazione redatta dal proprietario nella quale si asserisce la mancanza di allacciamento ai servizi primari quali acqua, gas ed elettricità.
È fondamentale precisare che un immobile precedentemente iscritto a catasto con una categoria differente (A oppure C), se pur a seguito di danni strutturali ingenti non possa essere oggetto di aggiornamento catastale e quindi iscritto come fabbricato collabente se non viene prima sospesa la vecchia unità immobiliare e solo dopo procedere con il nuovo accatastamento.
Fabbricati collabenti e tributi locali
L’ immobile accatastato come fabbricato collabente, in quanto non produttivo di reddito, non risulta essere soggetto al pagamento di tributi come l’IMU. Alcuni comuni, tuttavia, chiedono comunque il versamento di tali imposte in riferimento all’area di sedime, considerandola area fabbricabile e come tale assoggettabile al relativo regime impositivo. Per area di sedime si intende l’area sulla quale è stato costruito il fabbricato in oggetto. Rispetto a quanto appena dichiarato, ovvero che alcuni comuni considerano l’area su cui è sito il fabbricato come “edificabile”, si è espressa tramite l’interpello 357 del 30 agosto 2019 l’Agenzia delle Entrate, la quale ha dichiarato che:
“i fabbricati perdono la qualificazione economico-giuridica, ma non assumono quella di aree edificabili. L’identità giuridica di area fabbricabile si ripristina solo nel momento in cui interviene la definitiva demolizione del rudere”.
Quanto appena dichiarato viene totalmente stravolto dall’ingresso della nuova IMU.
Disciplina dell’immobile collabente con la Nuova IMU 2020
La disciplina del fabbricato collabente con l’ingresso della Nuova IMU 2020 ha subito uno stravolgimento rispetto a quanto precedentemente dichiarato dalla suprema Corte.
Il fabbricato in sé, anche stante alla nuova definizione di fabbricato “unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale”, rimane esente IMU proprio per l’assenza della base imponibile ma, al contrario di quanto previsto sino al 2020, viene considerato come base imponibile il valore dell’area edificabile su cui è costruito (area di sedime precedentemente citata).
Altre tipologie di categorie catastali “fittizie”:
A titolo informativo, oltre alla già citata categoria attribuita al fabbricato collabente, verranno di seguito elencate le altre classificazioni di fabbricati per i quali è prevista la registrazione a catasto con la categoria “F”. Anche in queste circostanze la registrazione a catasto avviene per soli fini identificativi e senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso.
Gli immobili in oggetto sono i seguenti:
- F/3 e F/4: fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
- F/5: lastrici solari;
- F/1: aree urbane
- F/6: fabbricato in attesa di dichiarazione;
- F/7: Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione
E’ doveroso precisare come non sia possibile paragonare il fabbricato collabente all’immobile in corso di costruzione e/o definizione in quanto questo è identificato in catasto con classificazioni provvisorie – appunto F/3 ed F/4 – per un periodo che va dai sei ai dodici mesi, con possibilità di ottenere la proroga con la presentazione di apposita dichiarazione del proprietario circa la mancata ultimazione dell’immobile. Oltre ovviamente al diverso “stato” oggettivo dell’immobile in questione, un’altra differenza tra queste tipologie di accatastamento è che agli immobili collabenti, la categoria catastale F/2 viene assegnata in modo durevole nel tempo.
di Denise Di Fiore
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