IMU su Aree Fabbricabili – valore venale e sentenza n.126/2024

L’IMU è un tributo diretto, o imposta, previsto dal sistema tributario italiano ed è di tipo patrimoniale, in quanto applicato sul componente immobiliare del patrimonio. Il suo presupposto impositivo (o fattispecie imponibile), al cui verificarsi scattano obblighi tributari, formali e sostanziali, è il possesso di beni immobili (civili abitazioni, pertinenze, fabbricati produttivi, terreni agricoli, edificabili etc.). Si parla di possesso e non di proprietà, in quanto il soggetto passivo d’imposta si identifica non solo nella figura del mero proprietario (ovvero colui che possiede il bene e ne può disporre in modo pieno ed esclusivo) ma anche in quella del possessore di un diritto reale di godimento, esempio: l’usufruttuario. Le aree fabbricabili, ovvero i terreni su cui è possibile costruire, sono soggette a specifiche regole fiscali in materia di IMU. È importante comprendere come vengono valutate e tassate per garantire una corretta gestione delle imposte ed evitare sanzioni.

Come specificato, anche il possesso delle aree fabbricabili (o edificabili) fa sorgere in capo al soggetto il presupposto impositivo ai fini IMU.

Cosa si intende per aree fabbricabili

Per aree fabbricabili si intendono le area utilizzabili per fini edificatori.

In parole povere quando si fa riferimento all’area fabbricabile si parla di un terreno che, considerata la sua qualità edificatoria, è utilizzabile non solo come “terreno agricolo” ma anche come area sulla quale è possibile costruire dei fabbricati.

Tipologie di aree fabbricabili

Le tipologie di aree fabbricabili sono essenzialmente due, ovvero:

• aree ad uso pubblico: sono le aree adibite alla realizzazione di opere pubbliche, per le quali possono essere destinati sia terreni demaniali e sia terreni di proprietà privata. Ebbene precisare che i terreni di proprietà privata, per essere utilizzati ai fini edificatori pubblici, vengono soggetti ad esproprio e quindi tolti al proprietario (soggetto privato) e “donati” allo Stato;
• aree ad uso privato, suddivise in:
  • terreni agricoli che ospitano costruzioni rurali;
  • terreni aventi qualità edificatoria i quali, indipendentemente dall’uso attuale che ne viene fatto (agricolo per esempio), potrebbero appunto ospitare fabbricati urbani, civili e industriali.

Il valore venale delle Aree Fabbricabili

Uno degli aspetti cruciali per l’applicazione dell’IMU sulle aree fabbricabili è la determinazione dei valori venali. valore venale delle aree fabbricabili rappresenta il prezzo potenziale al quale tali terreni potrebbero essere venduti sul mercato immobiliare. Questo valore è di fondamentale importanza per diverse ragioni, tra cui la determinazione delle imposte immobiliari come l’IMU. Il valore venale di un’area fabbricabile è il prezzo stimato che sarebbe ragionevolmente ottenuto dalla vendita di tale terreno sul mercato aperto. Questo valore tiene conto di vari fattori, tra cui la posizione geografica, le caratteristiche del terreno, la disponibilità di servizi pubblici e le condizioni del mercato immobiliare locale. È un parametro fondamentale utilizzato per valutare la base imponibile delle imposte immobiliari, come l’IMU.

Determinazione del Valore Venale delle Aree Fabbricabili

Il valore venale delle aree fabbricabili viene stabilito dai comuni attraverso apposite delibere e rappresenta il prezzo teorico al quale l’area potrebbe essere venduta sul mercato. È fondamentale comprendere come il valore venale viene calcolato e quali fattori ne influenzano la determinazione, poiché costituisce la base per il calcolo dell’IMU.  È importante tenere presente che il valore venale può essere soggetto a revisione periodica e, pertanto, è essenziale monitorare eventuali cambiamenti.

Rivalutazione dei Valori Venali delle Aree Fabbricabili

È possibile richiedere la rivalutazione dei valori venali delle aree fabbricabili qualora si ritenga che siano stati determinati in modo errato o non rispecchino il reale valore di mercato.

Implicazioni Fiscali e Sentenza n. 126/2024

La Sentenza n. 126/2024 della Corte di Giustizia tributaria della Toscana ha confermato la validità dei valori venali delle aree fabbricabili stabiliti dai comuni per l’applicazione dell’IMU e altre imposte immobiliari. Questa decisione fornisce chiarezza e certezza giuridica sul ruolo dei valori venali nel contesto fiscale, delineando le modalità di utilizzo e il processo di accertamento fiscale. In particolare, la sentenza ha confermato che tali valori, stabiliti attraverso delibere comunali, sono considerati validi anche per l’attività di accertamento e questo significa che i valori venali delle aree fabbricabili, utilizzati per calcolare l‘IMU e altre imposte immobiliari, sono riconosciuti come fonti affidabili per determinare la base imponibile delle tasse sulle proprietà immobiliari.

Tale decisione può avere un impatto significativo sui proprietari di terreni edificabili e su coloro che sono coinvolti in contestazioni fiscali relative alla determinazione del valore delle proprietà immobiliari. Nel caso di discrepanze o contestazioni riguardanti i valori venali delle aree fabbricabili, è possibile presentare ricorsi o richieste di revisione alle autorità competenti. È importante essere preparati a fornire prove e documentazioni a sostegno delle proprie argomentazioni, come perizie tecniche o comparazioni di mercato. Il contribuente è quindi tenuto a fornire prove contrarie qualora ritenga che il valore attribuito sia errato. Pertanto, spetta al contribuente dimostrare che il valore stabilito non è corretto, fornendo prove che indichino un valore inferiore per le aree coinvolte.

Dichiarazione IMU per comunicazione del valore venale

Una volta determinato il valore venale dell’area fabbricabile, è necessario compilare la dichiarazione IMU includendo questa informazione. Nella dichiarazione, è possibile trovare una sezione dedicata alla dichiarazione del valore venale dell’immobile, dove è possibile inserire il valore stimato in base alle valutazioni ottenute. Una volta compilata correttamente la dichiarazione IMU con il valore venale dell’area fabbricabile, questa deve essere presentata entro i termini stabiliti dalla normativa locale. La presentazione può essere effettuata online tramite i servizi telematici o presso gli uffici comunali preposti. L’Ente potrà effettuare verifiche e controlli sulla dichiarazione IMU presentata, inclusa la verifica del valore venale dichiarato. È importante essere preparati a fornire documentazione e prove a supporto del valore dichiarato nel caso vengano richieste ulteriori informazioni.

Ravvedimento operoso per errato conteggio del valore venale

Se hai commesso un errore nel calcolo del valore venale di un’area fabbricabile, al fine del conteggio del dovuto IMU e desideri correggerlo, potresti beneficiare del ravvedimento operoso. Il ravvedimento operoso è una procedura che consente di sanare eventuali omissioni, errori o irregolarità nelle dichiarazioni fiscali presentate, evitando sanzioni più severe.