La gestione del patrimonio immobiliare immobiliare dell’ente locale

Il patrimonio immobiliare appartenente agli enti locali rappresenta una risorsa importante per la collettività e la società, essi vengono riconosciuti dal Codice civile, nel testo approvato nel 1942, prima della riforma introdotta con l’art. 119 del d.lgs. n. 3/2001 che specifica:

“Comuni, le Province, le Città metropolitane e le Regioni hanno un proprio patrimonio, attribuito secondo i princìpi generali determinati dalla legge dello Stato.”

Il Codice civile distingue le tipologie dei beni immobili, suddividendoli in beni demaniali, beni indisponibili e disponibili.
In questo articolo andremo ad approfondire le loro caratteristiche e le attività che l’ente deve attuare per avere una corretta gestione dei beni immobili.

I beni immobili

Beni demaniali

I beni demaniali sono quei beni che appartengono al patrimonio pubblico e sono destinati all’uso e al godimento della collettività.
L’art. 823 del Codice civile fissa i caratteri dei beni demaniali, affermando che questi sono inalienabili, inusucapibili, insuscettibili di espropriazione forzata e che non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi se non nei modi e nei limiti stabiliti dalla legge.
L’utilizzazione dei beni demaniali, quindi, può essere riservata esclusivamente all’ente locale proprietario, può essere consentita alla collettività ovvero essere affidata a soggetti privati, con talune limitazioni del godimento del bene da parte della collettività.
Come riportato dall’art. 822 del Codice civile fanno parte del demanio pubblico:

• le strade,
• le autostrade e le strade ferrate;
• gli aerodromi;
• gli acquedotti;
• gli immobili riconosciuti di interesse storico, archeologico e artistico a norma delle leggi in materia;
• le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli archivi, delle biblioteche;
• gli altri beni che sono dalla legge assoggettati al regime proprio del demanio pubblico.

Beni indisponibili

I beni indisponibili sono quei beni ad uso pubblico per destinazione e quindi indisponibili poiché adibiti esclusivamente a soddisfare le finalità pubbliche e pertanto non possono essere alienati.
I beni indisponibili possono essere tali in quanto presentano caratteristiche che ne determinano la destinazione pubblica, ovvero in quanto sono stati destinati a un pubblico scopo mediante una disposizione legislativa, un provvedimento amministrativo o l’effettiva destinazione del bene a una finalità pubblica.

Fanno parte di questa categoria quegli edifici destinati:

• sede di uffici pubblici;
• gli edifici scolastici;
• gli ospedali;
• le case di riposo;
• i centri sociali;
• i centri sportivi;
• gli stadi comunali;
• i magazzini e depositi comunali;
• i musei;
• i palazzi delle biblioteche;
• gli autodromi;
• i bocciodromi;
• i bagni comunali;
• gli alloggi di edilizia residenziale pubblica;
• i teatri ed i cinema pubblici;
• le ex preture;
• i terreni indisponibili.

Beni disponibili

I beni disponibili sono tutti quei beni che non rientrano nel demanio o nel patrimonio indisponibile.
Il patrimonio disponibile, pertanto, include beni che non sono funzionali all’attività caratteristica dell’ente locale, ma che assolvono, in modo indiretto ed eventuale, ad una funzione redditizia per l’ente locale.
In linea generale. I beni appartenenti agli enti pubblici territoriali sono soggetti a regimi giuridici differenziati, che si riflettono anche sulla disciplina delle modalità attraverso cui essi possono essere legittimamente alienati o anche semplicemente attribuiti in godimento a soggetti terzi.
Fanno parte di questa categoria: i terreni patrimoniali seminativi, irrigui, i fabbricati rurali, i vigneti, etc… oltre che tutti i fabbricati disponibili come gli appartamenti e locali affittati dall’ente locale, gli ex lavatoi, le ex scuole elementari etc…

L’inventario

L’inventario comunale dei beni immobili rappresenta uno strumento vitale per la gestione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare di proprietà dell’ente. Questo “elenco” dettagliato fornisce un’ampia visione di tutti i beni immobili di proprietà dell’ente, permettendo una gestione oculata delle risorse a disposizione della collettività.
Nell’inventario comunale vengono riportati i beni immobili suddivisi per modello a secondo della loro natura giuridica:

• Modello A – demaniali
• Modello B – indisponibili
• Modello C – disponibili

Nell’inventario dovranno essere specificate le destinazioni d’uso, dati catastali, il tipo di proprietà e il valore dell’immobile tenendo conto delle manutenzioni effettuate, secondo le modalità previste dal principio applicato della contabilità economico-patrimoniale di cui all’allegato n. 4/3 del D.Lgs. 23 giugno 2011, n. 118, e successive modificazioni.
L’inventario si configura quindi come un passaggio obbligato per l’ente locale che vuole perseguire una buona gestione del patrimonio. Dovrà inoltre aggiornare regolarmente apportando eventuali modifiche in caso di nuove acquisizioni o cessioni di beni immobili. Questo permetterà di avere un elenco completo e corrente che avrà corrispondenza nello stato patrimoniale.

Il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari

Il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari è disciplinato dall’art. 58 del D.L. n. 122/2008, convertito nella Legge n. 133/2008, il quale regolamenta la ricognizione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di regioni, comuni ed altri enti locali, al fine di procedere al riordino, gestione e valorizzazione dei beni immobili. Tale piano è un documento amministrativo, che viene allegato al bilancio di previsione, con lo scopo di pianificare e organizzare l’utilizzo e la gestione dei beni immobili di proprietà pubblica. Questo piano si basa su criteri di efficacia ed efficienza, ed ha l’obiettivo di ottimizzare l’utilizzo del patrimonio immobiliare identificando gli immobili non strumentali all’esercizio delle funzioni istituzionali dell’ente. Una volta individuati questi immobili, l’ente locale può ottenere risorse finanziarie attraverso la vendita o dandoli in locazione, queste risorse potranno poi essere reinvestite per interventi di riqualificazione o di sviluppo delle aree interessate.
L’inserimento degli immobili nel piano ne determina la conseguente classificazione come patrimonio disponibile, fatto salvo il rispetto delle tutele di natura storicoartistica, archeologica, architettonica e paesaggistico-ambientale.
Gli enti competenti trasmettono il piano, e devono esprimersi entro trenta giorni, decorsi i quali, in caso di mancata espressione da parte dei medesimi enti, la predetta classificazione è resa definitiva.
Per quanto riguarda i beni demaniali è molto importante ricordare come l’autorizzazione all’alienazione comporti la sdemanializzazione del bene, su questo punto si fa riferimento all’art. 829 del codice civile.
Infine, la determinazione delle destinazioni d’uso urbanistiche degli immobili compete al consiglio comunale, il quale deve approvare attraverso una delibera.

Ricognizione straordinaria dei beni immobili

La ricognizione straordinaria dei beni immobili è un’attività utile per avere una corretta gestione del patrimonio. Questa consiste nella ricerca e raccolta di informazioni e dati di tipo progettuale, giuridico ed economico dei beni immobili. In questo modo l’ente ha una visione completa che le consente di gestire, attraverso una banca dati, tutto il patrimonio immobiliare dal punto di vista economico e sociale.
La banca dati permette di avere una visione sullo “stato di salute globale” del patrimonio immobiliare. Attraverso queste informazioni sarà possibile sviluppare dei progetti strategici volti a trasformare gli immobili da voci di costo a centri redditizi.

Conclusioni

La gestione del patrimonio immobiliare diventa quindi efficace quando l’ente riesce a massimizzare l’utilità dei propri beni immobili attraverso l’identificazione accurata, la valutazione dettagliata e una pianificazione oculata. Questo garantisce che i beni vengono poi utilizzati in modo ottimale sia da un punto di vista sociale che economico.