In questo articolo tratteremo la fattispecie del fabbricato inagibile ponendo maggior attenzione alla normativa IMU di riferimento, di modo da comprendere di quali agevolazioni potrà beneficiare il proprietario.

Prima di parlare di IMU vedremo cosa si intende per fabbricato inagibile e come richiedere al Comune l’inagibilità del proprio fabbricato.

Cosa si intende per fabbricato?

Per fabbricato si intende la singola unità immobiliare iscritta o iscrivibile a catasto avente rendita propria. La rendita è il valore che viene attribuito all’immobile e sul quale vengono calcolate le imposte (IMU per esempio).

Cosa si intende per fabbricato inagibile?

Per fabbricato inagibile si intende quell’immobile “il cui degrado non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ma solo con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia”.

Partendo dalla definizione appena citata è facile confondere il fabbricato inagibile con il fabbricato collabente, o almeno pensare che essi siano la stessa cosa. Tra i due esistono diverse differenze, sia in termini strutturali che catastali.

Differenze tra fabbricati collabenti e fabbricati inagibili

Un aspetto su cui è opportuno soffermarsi concerne la differenza tra fabbricati collabenti e fabbricati inagibili, ovvero:

  • rendita catastale: il fabbricato inagibile (a differenza del fabbricato collabente) viene registrato a catasto con una rendita e la motivazione è spiegata dalla risposta data dalla Cassazione a un ricorso effettuato da un cittadino. Per la precisione parliamo dell’Ordinanza numero 5175 del 2020, la quale sancisce che:

“ai fini del classamento di un immobile non è rilevante la sussistenza dei requisiti necessari all’ottenimento dell’agibilità. L’accatastamento è compiuto, relativamente ad ogni unità immobiliare urbana atta a produrre un reddito proprio, nello stato in cui si trova”.

In merito alla rendita ricordiamo quanto specificato sopra, ovvero che essa è il valore che viene attribuito all’immobile e sul quale vengono calcolate le imposte.

  • categoria catastale: per i fabbricati collabenti la registrazione a catasto viene fatta sotto la categoria F/2 (categoria fittizia destinata agli immobili privi di rendita); per la fattispecie del fabbricato inagibile invece non vi è una categoria catastale ad hoc in quanto essi mantengono quella iniziale di registrazione (ovvero quella già in essere prima che diventassero inagibili). Di conseguenza, se per fabbricato inagibile prendiamo in riferimento un’abitazione, la categoria catastale sarà la A.
  • utilizzabilità del fabbricato: il fabbricato inagibile per essere riutilizzato necessita di interventi di ristrutturazione importanti (rinforzo delle fondamenta per esempio) e non è dunque sufficiente la semplice manutenzione ordinaria/straordinaria. Ciò però non comporta necessariamente un suo abbattimento.  Per i fabbricati collabenti la situazione è differente in quanto, essendo “immobili diroccati”, non vengono quasi mai riutilizzati ma, nella maggior parte dei casi, vengono rasi al suolo in modo da poter costruire sulla stessa area fabbricabile un immobile totalmente nuovo.

Fabbricato inagibile: dichiarazione e riduzione IMU

La dichiarazione di inagibilità:

La dichiarazione di inagibilità viene formulata dal Comune solo alla fine di una precisa procedura. Come prima cosa il proprietario dovrà presentare un’istanza all’ufficio tecnico del Comune dove è sito il fabbricato inagibile di sua proprietà. L’ufficio di competenza dovrà accertare l’effettivo stato dell’immobile avviando una perizia (ovviamente a carico del proprietario) e in caso di esito positivo, ovvero nel caso in cui i tecnici riscontrino l’effettivo stato di inagibilità, rilasceranno la dichiarazione al proprietario.

In alternativa si dà al contribuente la facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, la quale impedisce all’ufficio tecnico di avviare una perizia in quanto l’inagibilità, a questo punto, viene data d’ufficio (non è ovviamente escluso un successivo controllo da parte delle autorità).

Tutta questa procedura non ha motivo di esistere qualora il fabbricato diventi inagibile a causa di un evento noto, come ad esempio un terremoto.

La dichiarazione di inagibilità è un documento che deve essere conservato ed esibito in occasione di controlli da parte degli organi preposti. In caso di vendita del fabbricato, la dichiarazione di inagibilità viene trasferita ai nuovi titolari. Ciò accade anche nei casi di donazione o cessione.

Modalità di presentazione dell’istanza:

  • a mano presso gli uffici comunali (la stessa verrà registrata dall’ufficio protocollo);
  • a mezzo P.E.C;
  • a mezzo posta raccomandata.

Documenti da presentare:

  • l’istanza con marca da bollo, sulla quale vanno indicati i propri dati anagrafici e l’ubicazione dell’immobile;
  • fotocopia di un documento di identità del richiedente;
  • copia del titolo di utilizzo del fabbricato inagibile (atto di proprietà, locazione, comodato, donazione ecc.) regolarmente registrato al competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
  • documentazione fotografica;
  • copia della ricevuta dei diritti di segreteria.

Tempi di rilascio della dichiarazione di inagibilità:

il tempo di rilascio della dichiarazione di inagibilità, nei casi in cui sussistano i requisiti previsti per legge, è determinato dalla disponibilità degli uffici competenti, i quali dovranno effettuare le verifiche necessarie ad accertare l’effettivo stato di inagibilità del fabbricato. Solitamente la tempistica prevede un tempo di attesa non superiore ai 60 giorni. Essa resta valida anche per le annualità successive, finché persistono le condizioni inagibilità ed effettivo non utilizzo.

Riduzione IMU

La riduzione IMU è confermata dall’ articolo 1, comma 747 della legge di bilancio 2020 (L. 160/2019) la cui norma stabilisce la riduzione della base imponibile del 50% per i possessori di un fabbricato inagibile, chiaramente se non utilizzato e limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. Come già spiegato, l’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario o, in alternativa, con un’autocertificazione da parte di un tecnico abilitato.

Requisiti per l’ottenimento della riduzione IMU

Esistono dei requisiti utili all’ottenimento della riduzione IMU, ovvero:

  • l’immobile non deve essere utilizzato;
  • l’immobile deve essere libero, non locato etc.;
  • la riduzione IMU non si applica ai fabbricati oggetto di interventi di demolizione o di recupero edilizio.

Se un immobile inagibile viene utilizzato come deposito/magazzino, la riduzione è ottenibile?

No, la riduzione IMU non sarà ottenibile dal momento in cui il fabbricato inagibile viene utilizzato come deposito/magazzino. Questo in virtù del primo requisito sopra citato, ovvero la non utilizzabilità dello stesso, neanche per scopi diversi dalla normale funzione dell’immobile (possiamo fare l’esempio di una casa che essendo priva di allacci elettrici viene utilizzata come deposito).

Se si stanno effettuando ristrutturazioni edilizie, la riduzione IMU è ottenibile?

No, la riduzione IMU non è ottenibile se sono in corso delle lavorazioni edilizie volte al risanamento del fabbricato inagibile o finalizzate ad apportare migliorie quali il risparmio energetico.

Vi è differenza tra inagibilità e inabitabilità?

No, non vi è differenza tra inagibilità e inabitabilità. Il fabbricato inagibile si trova di fatto nel medesimo stato (nella medesima condizione) del fabbricato inabitabile. Dunque, se un fabbricato è inagibile sarà anche inabitabile.

Riduzione IMU nel 2021

La riduzione IMU del 50% per il fabbricato inagibile è stata confermata anche per il 2021 da una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 1263 del 21 gennaio.

di Denise Di Fiore