Cosa sono gli immobili attigui?

Per immobili attigui si fa riferimento a due immobili “contigui”, con distinta iscrizione al catasto e quindi con due diverse rendite catastali. Non sempre il proprietario è lo stesso per entrambe le unità, facilmente accade che i due immobili appartengano a proprietari differenti come ad esempio a due coniugi, i quali hanno intestato un immobile ciascuno.

Immobili attigui e prima casa

Nei casi di immobili attigui la richiesta più frequente è la possibilità di usufruire dell’agevolazione prima casa IMU su entrambi (perché magari utilizzati come unico immobile anche se effettivamente non collegati).
Occorre fare un distinguo tra le due situazioni, in quanto per la prima ipotesi la strada potrebbe essere più scorrevole essendo che le due unità appartengono alla medesima persona; diversamente, nella seconda ipotesi, la diversa titolarità rende i due immobili non accatastabili unitariamente e quindi non esentabili entrambi dal pagamento dell’IMU. Questo è ciò che si evince apparentemente, visto che, anche nel secondo scenario vi è una strada percorribile al fine di poter fruire dell’agevolazione prima casa.

Agevolazione prima casa

È ormai noto che l’abitazione principale di un soggetto, ovvero l’unità immobiliare iscritta in catasto, adibita dal contribuente a dimora abituale e in cui quest’ultimo ha la residenza e risiede stabilmente con la sua famiglia, sia esente IMU in forza dell’agevolazione prima casa. Ciò detto purché non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9, in quanto categorie di lusso.

Situazione di unica titolarità: i due immobili appartengono alla medesima persona

Come precedentemente specificato, due immobili attigui potrebbero essere di proprietà della stessa persona, il quale potrebbe utilizzare le due unità come un’unica abitazione.
In molti sostengono che, qualora i due immobili vengano utilizzati come un unico corpo, l’agevolazione prima casa IMU possa essere riconosciuta per entrambe le unità. Questa convinzione deriva dal fatto che “il legislatore aveva ancorato il concetto di abitazione principale alla reale situazione di fatto di dimora abituale del soggetto passivo d’imposta, senza riferimento all’iscrizione in catasto come unica unità immobiliare”.
Quanto detto è stato categoricamente smentito dalla Corte di Cassazione che, con sentenza 17015/2019, ha dichiarato l’impossibilità di procedere in tal senso, in quanto l’unità immobiliare sulla quale è possibile fruire dell’agevolazione è solamente una.
Alla luce di quanto dichiarato dalla Corte di Cassazione è quindi chiaro che al fine di poter fruire su entrambe le unità dell’agevolazione prima casa è necessario procedere richiedendo l’accatastamento unitario (fusione catastale), il quale porterebbe all’ottenimento di una sola rendita e di un’unica unità iscritta a Catasto.

Cosa si intende per fusione catastale?

La fusione catastale si può riassumere in quattro parole ovvero” accorpamento di più mappali”. I requisiti che gli immobili in oggetto devono avere al fine di poter richiedere la fusione catastale sono i seguenti:

  • devo essere almeno due;
  • devono avere la stessa titolarità;
  • devono avere la stessa destinazione d’uso.

Effettuata la fusione, per poter fruire dell’agevolazione prima casa IMU su entrambe le unità (ora unite) è ovviamente indispensabile dimostrare che il nuovo immobile (frutto della fusione) sia effettivamente uno solo e che venga utilizzato come singola abitazione.

Situazione di doppia titolarità

Situazione di doppia titolarità: i due immobili appartengono a differenti proprietari, ad esempio uno è di proprietà del marito e l’altro della moglie.
Per questa seconda realtà possiamo dire, senza porre molti dubbi, che è impossibile procedere con l’accatastamento unitario in quanto le due unità appartengono a due soggetti differenti (contrariamente da quanto richiesto nel secondo requisito sopra citato). A questo punto, l’unica strada percorribile al fine di poter fruire dell’agevolazione prima casa IMU su entrambe le unità, sembra essere la fusione di fatto ai fini fiscali.

Cosa si intende per fusione di fatto, ai fini fiscali?

Vediamo cosa si intende per fusione fiscale di fatto ai fini fiscali. Come già evidenziato, la normativa catastale prescrive che “l’accatastamento unitario tra porzioni di immobili possa avvenire solo quando i beni da fondere appartengono allo stesso soggetto”.
Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, offre ai contribuenti l’opportunità di procedere alla fusione delle due unità ai soli fini fiscali: nella pratica, le unità immobiliari resteranno separate, ma attraverso una procedura di accatastamento unico potranno essere considerate ai fini fiscali come una sola unità.

Requisiti fondamentali per richiedere la fusone di fatto ai fini fiscali

Richiamiamo i principi fiscali inerenti alla disciplina della fusione di fatto contenuta nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016, la quale istituisce un unico requisito fondamentale al fine di poter procedere, ovvero:

  • non è possibile procedere all’unione quando le due unità immobiliari mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.

Non si potrà quindi procedere alla fusione fin quando i due immobili mantengono entrambi la capacità di essere utilizzati in modo individuale (ad esempio, se entrambi possiedono la cucina).
Se, a seguito di determinati interventi edilizi, questi “ostacoli” vengono meno, si potrà procedere con la richiesta della fusione ai fini fiscali.

Come si avvia la richiesta di fusione di fatto

Per avviare la richiesta di fusione di fatto utile ai fini fiscali è necessario presentare la richiesta finalizzata all’ottenimento della fusione di fatto ai fini fiscali, è opportuno presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali, una per ciascuna unità immobiliare interessata.
Detta presentazione contiene:

  • la causale: è necessario utilizzare la dicitura “altre”;
  • la descrizione: nel campo descrittivo andrà riportata la dicitura “Dichiarazione di porzione di u.i.” (unità immobiliare);
  • il campo note: nel riquadro dedicato alle Note andrà invece descritta la richiesta, utilizzando la seguente dicitura “Porzione di u.i.u. (unità immobiliare urbana) unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz – rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.

Nella presentazione è necessario allegare anche la planimetria di ciascuna porzione, riportando la rappresentazione dell’intero appartamento. Anche per la planimetria vanno seguiti alcuni accorgimenti, tra cui l’evidenziazione di determinati punti.
Di seguito una breve legenda utile alla corretta lettura della planimetria:

  • il tratto continuo si utilizza per definire la parte associata a ciascuna titolarità;
  • il tratto tratteggiato per la parte rimanente;
  • il tratteggio a linea e punto si utilizza per meglio distinguere e delimitare ciascuna delle parti.

Dopo aver presentato le due variazioni catastali con le modalità indicate, l’Agenzia delle Entrate procederà a inserire negli atti riguardanti ciascuna porzione, la dicitura precedentemente utilizzata nelle Note.

Registrazione a catasto: differenze

A livello di registrazione catastale vi è differenza se la fusione è stata effettuata nel campo della prima ipotesi, dunque tra unità immobiliari appartenenti alla stessa persona, oppure se la fusione è stata effettuata per i soli fini fiscali (proprietari diversi). Vediamo nello specifico cosa cambia.

Cosa succede in Catasto al verificarsi dell’accatastamento unico (fusione catastale)?

Quando viene registrato un immobile a catasto, vengono attribuite una serie di sigle e numeri tra cui: la categoria (A – B – C – D etc.), la classe (1,2, etc.) e la rendita. Nel momento in cui i due immobili vengono fusi in un’unica unità, ad essa viene attribuita una nuova rendita, un nuovo subalterno (unico che racchiude entrambe le unità) e un’unica categoria catastale. A catasto risulterà quindi una solo unità immobiliare e non più due.
Attenzione però, al fine di rientrare nei requisiti per la fruizione dell’agevolazione prima casa, è necessario che la superficie del nuovo immobile non superi i 240 mq complessivi. Questo comporterebbe il passaggio ad “abitazione di lusso” e quindi la perdita del requisito per l’agevolazione prima casa.

Cosa succede in Catasto al verificarsi della fusione fiscale ai fini di fatto?

In questa seconda ipotesi, a livello catastale non ci sarà la registrazione di un nuovo immobile derivante dalla fusione, ma resteranno due “schede catastali” differenti nelle quali verrà segnalata come da nota inserita per presentare la richiesta di fusione ai fini fiscali) l’esistenza e il collegamento della prima unità immobiliare con la seconda. Ciò, quindi, non comporta né l’unificazione della rendita e neppure del subalterno.

di Denise Di Fiore