La norma che disciplina l’imposta IMU sull’area fabbricabile pertinenziale ha subito un’importante modifica con l’avvento della Nuova Imu nel 2020. Secondo quanto disposto dalla nuova regolamentazione, per fruire dell’esenzione IMU, l’area fabbricabile deve essere qualificata come pertinenza urbanistica e quindi accatastata unitamente al fabbricato.
Cosa si intende per area fabbricabile
Per area fabbricabile (o edificabile) si intende l’area utilizzabile per fini edificatori.
In parole povere quando si fa riferimento all’area fabbricabile si parla di un terreno che, considerata la sua qualità edificatoria, è utilizzabile non solo come “terreno agricolo” ma anche come area sulla quale è possibile costruire dei fabbricati.
Tipologie di aree fabbricabili
Le tipologie di aree fabbricabili sono essenzialmente due, ovvero:
- aree ad uso pubblico: sono le aree adibite alla realizzazione di opere pubbliche, per le quali possono essere destinati sia terreni demaniali e sia terreni di proprietà privata. Ebbene precisare che i terreni di proprietà privata, per essere utilizzati ai fini edificatori pubblici, vengono soggetti ad esproprio e quindi tolti al proprietario (soggetto privato) e “donati” allo Stato;
- aree ad uso privato, suddivise in:
- terreni agricoli che ospitano costruzioni rurali;
- terreni aventi qualità edificatoria i quali, indipendentemente dall’uso attuale che ne viene fatto (agricolo per esempio), potrebbero appunto ospitare fabbricati urbani, civili e industriali.
Cosa si intende per pertinenza
Con il termine pertinenza si fa riferimento “alle cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”.
Al riguardo degli immobili e di conseguenza in materia di tributi locali, le pertinenze più usuali sono il box auto, la cantina, il cortile privato e anche un’area fabbricabile.
Come abbiamo evidenziato, con la nuova normativa prende rilievo la posizione pertinenziale dell’area, nei confronti dell’abitazione principale. Il beneficio che genera tale posizione è ovviamente l’esenzione IMU in quanto appunto pertinenze dell’abitazione principale sulla quale esiste l’esenzione prima casa.
Cosa si intende per area fabbricabile di pertinenza
Abbiamo appena esplicitato il significato di “pertinenza” e, con riferimento all’ultimo esempio citato, poniamo maggior attenzione sulla situazione contributiva ai fini IMU della suddetta area fabbricabile pertinenziale.
La normativa IMU prevista in materia ha subito uno stravolgimento con l’ingresso “della Nuova Imu – Legge 160/2019”, cambiando notevolmente la posizione contributiva del soggetto titolare di una determinata area fabbricabile pertinenziale all’abitazione principale.
Vediamo nello specifico quanto era previsto dalla giurisprudenza prima del 2020 e cosa invece è cambiato con l’avvento della Legge 160/2019.
Area fabbricabile pertinenziale ed esenzione IMU – normativa in vigore fino al 2020
L’ area fabbricabile pertinenziale, fino all’istituzione della nuova IMU del 2020, era considerata parte del fabbricato e quindi esentata dal pagamento dell’IMU, seppur accatastata separatamente. Ciò vuol dire che pur avendo una rendita propria e pur essendo registrata come terreno agricolo e dunque con una particella indipendente, veniva comunque definita e trattata come pertinenza, potendo così godere dell’esenzione IMU.
Area fabbricabile pertinenziale ed esenzione IMU – normativa in vigore dal 2020
Come anticipato, l’esenzione IMU dell’area fabbricabile pertinenziale è stata oggetto di una modifica normativa, da parte del legislatore, la quale ha inserito un requisito fondamentale al fine di poter fruire dell’esenzione IMU.
La nuova disposizione è inserita nel comma 741 dell’articolo 1 della L. 160/2019, il quale precisa quanto segue:
“per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”.
La vera modifica normativa consiste proprio nella puntualizzazione “purché accatastata unitariamente” e infatti, dal 2020, non sarà più possibile invocare l’esonero per terreni che siano solo di fatto utilizzati in via pertinenziale ma che dal punto di vista urbanistico risultino invece autonomi.
In sostanza, sarà il dato catastale a proclamare l’idoneità o la non idoneità di un’area ad essere esonerata dal pagamento dell’imposta IMU.
La normativa sopra citata è reperibile nel sito della Gazzetta Ufficiale, cliccando sul seguente link https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2019/12/30/19G00165/sg
Unione dell’area edificabile con il fabbricato “principale”
L’unione dell’area fabbricabile con il fabbricato (la prima casa per intenderci) è l’unica strada percorribile al fine di continuare a godere dell’esenzione IMU anche sull’area.
Una volta effettuata l’unione il valore dell’area viene assorbito dalla rendita catastale del fabbricato, di modo da rispettare la definizione di fabbricato precedentemente specificata (comma 741 dell’articolo 1 della L. 160/2019), in base alla quale si considera parte integrante dello stabile l’area che ne costituisce pertinenza purché accatastata unitariamente.
Terminata questa procedura di accatastamento unitario, nulla sarà dovuto a titolo di IMU e si potrà continuare a fruire dell’esenzione IMU.
Aree fabbricabili di proprietà degli imprenditori agricoli
Per quanto riguarda le aree fabbricabili di proprietà degli imprenditori agricoli e dei coltivatori diretti, anche se classificate come tali dal piano regolatore del Comune, è prevista una regola particolare secondo cui non possono essere considerate edificabili (per destinazione) e pertanto non sono tassabili ai fini IMU. Tale disciplina resta invariata anche dopo l’ingresso della Nuova IMU.
E’ opportuno precisare che anche nella situazione di comproprietà, se il terreno (tecnicamente edificabile) viene coltivato anche da uno solo dei comproprietari aventi qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, è considerato agricolo anche per la quota di proprietà del possessore o dei possessori non iscritti alla lista dei coltivatori diretti.
Il requisito invalicabile è ovviamente l’effettivo stato del terreno, ovvero deve essere coltivato.
Questa esenzione IMU, prevista per i terreni posseduti per l’imprenditore agricolo individuale, è prevista anche per i terreni posseduti dalle società agricole, a condizione che vengano rispettati i seguenti requisiti:
- esercizio esclusivo dell’attività agricola inserita come oggetto sociale nello Statuto;
- inserimento nella ragione sociale dell’indicazione “società agricola”;
- presenza almeno di un amministratore socio, coltivatore diretto o IAP.
Possiamo concludere riassumendo che, fino al 2020, se un lotto di terreno (in questo caso edificabile) era materialmente utilizzato in modo pertinenziale ad un fabbricato, tale terreno era soggetto ad esenzione IMU indipendentemente dal fatto che questo fosse catastalmente congiunto o meno al fabbricato principale. A decorrere dal 2020 non è invece più possibile invocare l’esonero per terreni (aree fabbricabili) che siano solo di fatto utilizzati in via pertinenziale e non uniti catastalmente.
di Denise Di Fiore
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