IMMOBILI MERCE ED ESENZIONE IMU – NORMATIVA 2022
All’interno della normativa relativa all’Imposta Municipale Propria – IMU – va posta una particolare attenzione a quanto disciplinato per gli immobili merce.
Gli immobili merce sono, per definizione, i beni alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa.
La disciplina degli immobili merce è stata trattata anche dalla legge n. 160 del 2019 (legge di bilancio 2020), nella quale sono stati classificati come esenti dall’IMU a decorrere dall’anno 2022, a norma del comma 751 dell’art. 1 della citata legge n. 160 del 2019.
Tale normativa definisce quanto segue:
“fino all’anno 2021, l’aliquota di base per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, è pari allo 0,1 per cento. I comuni possono aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all’azzeramento. A decorrere dal 1° gennaio 2022, i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, sono esenti dall’IMU”.
Difatti, come specificato pocanzi, per l’annualità precedente l’aliquota di base per i fabbricati in questione è pari allo 0,1 %.
Per quanto concerne la definizione di immobili merce, si rimanda al precedente articolo, nel quale viene trattata la normativa generica fino all’annualità 2021 e dove viene abbondantemente chiarito che per immobili merce si intendono i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano locati.
Esenzione IMU per gli immobili merce
La normativa IMU riguardante gli immobili merce ha subito una notevole mutazione nel corso degli anni, fino ad arrivare all’anno corrente ove, come sottolineato pocanzi, è stata nuovamente prevista l’esenzione IMU.
Per poter usufruire dell’esenzione IMU, i proprietari degli immobili merce devono necessariamente rispettare determinati requisiti.
Requisiti per la fruizione dell’esenzione IMU
Nello specifico, le imprese costruttrici, al fine di fruire dell’esenzione IMU sugli immobili merce di loro proprietà, devono necessariamente rispettare i seguenti requisiti:
• il soggetto proprietario degli immobili merce deve essere un’impresa costruttrice. Per impresa costruttrice si intende quella società che ha realizzato il fabbricato in proprio, oppure attraverso il ricorso ad imprese appaltatrici dei lavori, oppure, ancora, ha effettuato sul fabbricato ingenti interventi di recupero (dall’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), del D.P.R. n. 380 del 2001, equiparati dal Legislatore – ai fini dell’applicazione dell’imposta – ai fabbricati di nuova costruzione);
• non possono usufruire del beneficio tutte le persone fisiche e le persone giuridiche che non costruiscono direttamente i fabbricati, ma provvedono esclusivamente alla loro commercializzazione (allontanandosi quindi dalla definizione di impresa costruttrice). Un esempio sono le agenzie immobiliari, in quanto tali società si occupano di compravendite immobiliari ma, talvolta, acquistano loro stesse la proprietà dell’immobile, finalizzando l’operazione ad una futura vendita. L’immobile da loro acquisito non è assimilabile per legge ad un immobile merce, mancando proprio il requisito della costruzione;
• l’esenzione si applica solo ai fabbricati, non ai terreni e non alle aree edificabili/fabbricabili;
• l’esenzione, appunto, non si applica alle aree edificabili, neppure su quelle in cui è in corso l’intervento edilizio;
• gli immobili merce devono direttamente essere costruiti dall’impresa e destinati alla vendita. Nel bilancio d’Esercizio tali immobili sono allocati tra le Rimanenze (voce C. 1 – stato patrimoniale) ossia nell’attivo circolante della società a cui appartengono;
• il fabbricato costruito non deve essere locato. Su questo punto approfondiremo di seguito;
• il fabbricato deve essere stato dichiarato, per mezzo della dichiarazione IMU, entro i termini di legge. Anche su questo aspetto approfondiremo a breve.
Analizziamo di seguito due dei requisiti precedentemente citati.
Il requisito dell’immobile non locato
Al riguardo del penultimo requisito, ovvero quello relativo alla locazione, vi sono dei punti di vista differenti:
- Il punto di vista del dipartimento delle finanze del Ministero dell’economia segue il principio per il quale non deve essere riconosciuta l’esenzione IMU per gli immobili merce delle imprese costruttrici, se gli stessi siano stati locati anche solo per un breve periodo. Ha dunque escluso la possibilità di un’agevolazione proporzionale alla durata del periodo d’imposta in cui l’unità immobiliare non sia stata locata.
- l’IFEL, ovvero l’Istituto per la Finanza e l’Economia Locale, sostiene, invece, che gli immobili hanno diritto all’esenzione IMU anche nel caso di locazione periodica.
Il requisito della dichiarazione IMU
Come precisato, al fine di fruire dell’esenzione IMU, i proprietari degli immobili merce devono presentare nei termini di legge la dichiarazione IMU. Nel merito si è espressa anche la Corte di Cassazione, con l’ordinanza 5190 del 17 febbraio 2022.
Di seguito riportiamo la sentenza.
Corte di Cassazione – ordinanza 5190 del 17 febbraio 2022
A confermare il requisito della dichiarazione IMU è anche la Corte di cassazione, con l’ordinanza 5190 del 17 febbraio 2022.
Nella sentenza della Corte di Cassazione viene confermato che:
“l’omessa presentazione della dichiarazione IMU fa perdere l’agevolazione per i beni merce posseduti dalle imprese edilizie destinati alla vendita, anche se il comune è a conoscenza dello stato degli immobili. La dichiarazione serve ad attestare i requisiti per fruire dei benefici e a indicare gli identificativi catastali ai quali si applicano. Occorre, infatti, certificare la destinazione dei beni, che non devono essere locati. L’obbligo dichiarativo, preciso e specifico, non può essere sostituito da altre forme di denunce”.
La presentazione della dichiarazione IMU è dunque un onere formale, espressamente previsto a pena decadenza, che non può essere sostituito da altre forme di denunce o evitato con la presunzione che il comune fosse a conoscenza delle circostanze che avrebbero portato l’impresa costruttrice a fruire dell’esenzione.
Di conseguenza, per quanto riguarda i requisiti sopra citati, è stabilito che, ai fini dell’applicazione dei benefìci di cui al comma 751, terzo periodo, concernente appunto gli immobili merce, il soggetto passivo attesta nel modello di dichiarazione il possesso dei requisiti prescritti dalle norme.
Scadenza per la presentazione della Dichiarazione IMU
Come abbiamo detto, la presentazione della dichiarazione IMU, al fine di fruire dell’esenzione è necessario che venga presentata entro il 30 giugno 2023. La dichiarazione potrà essere presentata direttamente agli Uffici del Comune oppure spedita all’Ufficio tributi del Comune per posta raccomandata A/R ed indicando sulla busta che trattasi di dichiarazione IMU.
Nel merito dell’obbligatorietà della presentazione IMU, sempre al fine di fruire dell’esenzione IMU sugli immobili merce, si è espresso anche il Ministero dell’economia e delle finanze.
Il MEF, nella risoluzione n. 7/DF del 6 novembre 2020, si trova in accordo con quanto espresso, nella sopra citata sentenza, dalla Corte di Cassazione. Il Ministero, difatti, conclude la risoluzione precisando che, ai fini dell’applicazione dei benefìci previsti per i beni merce, il soggetto passivo deve attestare nel modello di dichiarazione il possesso dei requisiti prescritti dalle norme.
Conclusioni
A conclusione possiamo affermare che per l’annualità 2022 è nuovamente possibile fruire dell’esenzione IMU per le imprese costruttrici ma, attenzione, è strettamente necessario presentare, entro la scadenza del 30 giugno 2023, la dichiarazione IMU.
