Immobili merce ed esenzione IMU

All’interno della normativa relativa all’Imposta Municipale Propria – IMU – va posta una particolare attenzione a quanto disciplinato per gli immobili merce. Questi sono, da definizione, i beni alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa.

Nello specifico troviamo gli immobili merce nei bilanci delle imprese costruttrici e/o di ristrutturazione.

Prima di procedere con la tematica degli immobili merce, definiamo brevemente l’Imposta Municipale Propria – l’IMU.

Cosa si intende per Imposta Municipale Propria – IMU

Per Imposta Municipale Propria – IMU – si intende uno dei tributi previsti dal sistema tributario italiano.

L’ IMU è dovuta da tutti coloro che possiedono dei fabbricati, dei terreni agricoli e delle aree fabbricabili. La normativa IMU prevede delle agevolazioni (es. agevolazione prima casa) e delle esenzioni, come ad esempio quella prevista per gli immobili merce.

L’ IMU prevede un pagamento suddiviso in due rate:

• il 16 giugno è prevista la prima scadenza;
• il 16 dicembre è prevista la seconda scadenza.

Il pagamento si effettua per mezzo dell’F24 precompilato che, nel caso in cui ci si affidi ad un CAF o al proprio commercialista, sarà poi lo stesso operatore a predisporlo. Essendo l’IMU un’imposta in auto liquidazione non è prevista l’emissione di bollette ed F/24 da parte del Comune, al contrario di quanto avviene per la Tari.

Tornando all’argomento focus dell’articolo, definiamo gli immobili merce.

Cosa sono gli immobili merce

Gli immobili merce, come definito, si trovano facilmente nei bilanci delle imprese costruttrici e/o di ristrutturazione.

Il fulcro della definizione di immobili merce si basa sulla finalità dell’immobile in oggetto.

Gli immobili merce sono quei fabbricati costruiti oppure oggetto di importante ristrutturazione, detenuti da imprese costruttrici con la finalità della vendita.

Normativa IMU

Per quanto concerne la normativa IMU, gli immobili posseduti con il solo fine di essere venduti, sono oggetto di una regolamentazione ad hoc. Va tenuto presente che, come requisito fondamentale al fine di rientrare nella categoria degli immobili merce è che, tali immobili, siano liberi e dunque non locati.

Altro requisito, di gran lunga evidente dal momento che si parla di fabbricati, è che essi siano accatastati e dunque, in caso di costruzione ex novo, completati. Nel caso invece l’accatastamento non sia ancora avvenuto in quanto la costruzione non è ancora terminata, l’oggetto dell’imposta sarà l’area di sedime, ovvero il suolo sul quale sorgerà il fabbricato.

Negli anni, quanto disciplinato dalla normativa IMU, ha subito importanti variazioni. Si può dire che la loro regolamentazione sia alquanto altalenante e, difatti, per evitare di incorrere in errori soprattutto in fase di accertamento tributario annuale, occorre ripercorrere almeno i precedenti cinque anni di normativa

Normativa dal 2017 al 2019

Prendendo come punto di partenza l’annualità 2017, in quanto l’ultima accertabile dal punto di vista della gestione straordinaria dell’IMU, possiamo affermare che, fino al 2019 compreso, gli immobili merce fossero esenti dal versamento dell’IMU. Per poter fruire di tale esenzione era necessaria, e lo è tuttora, la presentazione della dichiarazione IMU.

Normativa annualità 2020 e 2021

Questi due anni sono definiti come “anni transitori” e, difatti, la normativa ha subito un’importante variazione. Gli immobili merce non erano più considerati esenti dal versamento dell’IMU, ciò a seguito dell’unificazione dell’IMU e della Tasi (tassa sui servizi indivisibili, in vigore fino al 2019). L’aliquota base per tali fabbricati, fino al 2021, è all’1 per mille, con la possibilità per le amministrazioni comunali di diminuirla o azzerarla, ma anche di aumentare l’aliquota fino ad un valore di 2,5 per mille.

Normativa dal 2022

Dal 1° gennaio 2022 gli immobili merce tornano ad essere esenti dal pagamento dell’IMU. In merito a questo mutamento si è espressa anche la Cassazione, pertanto approfondiremo la questione in un prossimo articolo.

Dichiarazione IMU

Per poter fruire dell’esenzione IMU, i possessori degli immobili merce devono comunicarne l’esistenza al Comune nel quale essi sono ubicati, con l’utilizzo del modello della dichiarazione IMU, nei termini di legge.

Il modello della Dichiarazione IMU deve essere presentato al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.

Gli anni 2018 e 2019 avevano subito una variazione in termini di scadenza per la presentazione della Dichiarazione IMU, in quanto il termine fissato era il 31 dicembre dell’anno successivo.

Con la Nuova IMU, legge 160/2019, e quindi a partire dal 2020, i termini di legge sono tornati quelli del 30 giugno dell’anno successivo alla scadenza.

La presentazione della Dichiarazione IMU è cosa vincolante per la fruizione dell’esenzione, in quanto non è sufficiente la “presunzione di conoscenza” da parte dell’Ente circa l’esistenza degli immobili merce ma è necessario che l’impresa costruttrice dichiari espressamente quanto posseduto.

Il modello dichiarativo deve infatti contenere e certificare alcuni aspetti degli stessi immobili, ovvero:

• la destinazione d’uso degli immobili merce: i quali possono, ad esempio, essere adibiti a civile abitazione;
• l’assenza di contratti di locazione e quindi dichiarare che essi non sono locati ma sono di conseguenza liberi;
• i loro identificativi catastali, utili alla puntuale e inequivocabile identificazione degli stessi, sul territorio comunale;

La Suprema Corte mette ancora di più in evidenza quanto la dichiarazione IMU relativamente al possesso degli immobili merce sia un onere formale, previsto a pena decadenza, per le imprese costruttrici. Non sono previste altre forme di denuncia, se non la presentazione del modello di dichiarazione IMU.

Gettito IMU e indennizzo per gli Enti Locali

L’esenzione degli immobili merce comporta un minor incasso per gli Enti Locali, in quanto grava sull’ammontare annuo del gettito IMU. Sebbene si fosse preannunciato un eventuale indennizzo statale (per un ammontare complessivo di circa 15 milioni di euro) a compensazione del minor gettito, quando venne disciplinato il reintegro dell’esenzione, per l’annualità 2022, questo non fu previsto.

 Il continuo mutamento delle norme provoca quindi confusione sia per i contribuenti che per i dipendenti comunali.

I primi possono commettere errori in sede di versamento dell’acconto e/o del saldo IMU, sia a causa di una errata interpretazione della norma e sia a causa del repentino mutamento della stessa. E’ sempre consigliabile, infatti, affidare la gestione dei pagamenti IMU a un professionista, essendo quest’imposta (per la maggior parte dei casi) in autoliquidazione.

I secondi, invece, si trovano costretti a gestire un forte scostamento del gettito, definito in termini di minori entrate, dovendo reperire risorse a copertura dell’importo non incassato.