Assimilazione ad abitazione principale: quando è possibile?

La normativa che disciplina l’imposta municipale propria – IMU – ha previsto per una serie di casistiche la possibilità di assimilare l’immobile in oggetto all’abitazione principale, rendendo fruibili dal soggetto passivo d’imposta l’esenzione prevista per l’abitazione principale.

Di seguito elenchiamo le casistiche più comuni, ponendo maggior attenzione alle eventuali modifiche apportate dalla legge n.160 del 2019, la quale disciplina la Nuova IMU.

Abitazione principale e relative pertinenze – esenzione IMU

Dovendo passare in rassegna le casistiche per le quali è prevista l’assimilazione ad abitazione principale, ricordiamo brevemente cosa si intende per abitazione principale e relative pertinenze.

Per abitazione principale si intende l’unità immobiliare iscritta in catasto, adibita dal contribuente a dimora abituale e in cui quest’ultimo ha la residenza e risiede stabilmente con la sua famiglia. Ciò detto purché non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9, in quanto categorie di lusso. Collegate all’abitazione principale vi sono le relative pertinenze, ovvero gli immobili in categoria C/2 – C/6 e C/7, utilizzati congiuntamente alla casa (box, cantina etc.).

L’abitazione principale e le sue pertinenze (per un massimo di una per categoria) sono state assoggettate ad IMU solo per pochissimi anni, in quanto già dal 1° gennaio 2014 venne introdotta l’esenzione, fatta eccezione per le case di lusso.

Tutt’oggi, confermata anche dalla legge n. 160 del 2019, l’abitazione principale e pertinenze sono esenti IMU.

In quali casi un immobile viene assimilato all’abitazione principale?

Di seguito elenchiamo i casi più comuni in cui avviene l’assimilazione ad abitazione principale:

• Assimilazione ad abitazione principale per le abitazioni degli Iacp

Per le abitazioni degli Iacp – alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica – il legislatore ha previsto l’assimilazione all’abitazione principale, ovvero l’esenzione dal tributo IMU. Tale normativa è stata confermata dalla legge n. 160 del 2019 (la Nuova IMU) che, oltretutto, ha anche specificato che l’aliquota agevolata spetta anche agli alloggi di proprietà di tali istituti anche se non regolarmente assegnati, ma sfitti.

• Assimilazione ad abitazione principale per gli immobili sociali

Anche per gli immobili sociali il legislatore ha previsto l’assimilazione all’abitazione principale, già dal 2014 e, anche in questo caso, la normativa della Nuova IMU conferma quanto precedentemente legiferato.

Per alloggio sociale si intende: “l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale, realizzata o recuperata da soggetti pubblici e privati, nonché dall’ente gestore comunque denominato, da concedere in locazione, per ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi alle condizioni di mercato, nonché alle donne ospiti dei centri antiviolenza e delle case – rifugio.”.

• Assimilazione ad abitazione principale per le abitazioni delle cooperative edilizie a proprietà indivisa

Le abitazioni delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, godono dell’assimilazione ad abitazione principale e quindi anch’esse esenti IMU dal 2014.

La normativa prevede l’esenzione anche per le unità destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica.

Nelle cooperative a proprietà indivisa gli alloggi vengono assegnati ai soci mediante contratto di godimento, senza il trasferimento della proprietà, che rimane in capo alla cooperativa; pertanto, l’assimilazione all’abitazione principale prevede che l’abitazione sia destinata a rimanere nel patrimonio della cooperativa e sia stata assegnata a tempo indeterminato al socio, il quale deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente. Non è dunque sufficiente la mera assegnazione. Non è prevista alcuna assimilazione per le assegnazioni temporanee, anche se di lunga durata e per quelle che prevedono il versamento di un canone.

• Assimilazione ad abitazione principale per le abitazioni delle cooperative edilizie a proprietà divisa

Anche per le abitazioni delle cooperative edilizie a proprietà divisa, la normativa prevede l’assimilazione all’abitazione principale ove, ovviamente, sussistano i requisiti di residenza anagrafica e di dimora.

La differenza sostanziale tra le due tipologie di cooperativa – proprietà indivisa e divisa – è che, nella seconda tipologia l’oggetto sociale è la costruzione e l’acquisto di alloggi che verranno assegnati ai soci in proprietà, e non più in godimento.

• Assimilazione ad abitazione principale per un’abitazione di proprietà di dipendenti delle Forze Armate

La normativa prevede che, i dipendenti delle Forze Armate (l’Arma dei Carabinieri, l’Aeronautica Militare, l’Esercito Italiano e la Marina Militare),possano fruire dell’assimilazione ad abitazione principale su uno degli immobili di proprietà, a patto che questo non rientri nelle categorie di lusso e non sia concesso in locazione. In deroga alla normativa, non è previsto il requisito di dimora abituale e residenza anagrafica. Altra anomalia da segnalare, rispetto alla normativa principale, è che l’immobile in oggetto gode di esenzione IMU anche se concesso in comodato.

• Assimilazione ad abitazione principale per l’abitazione degli “ex coniugi”

Nella normativa della Nuova IMU (legge 160 del 2019) la figura degli “ex coniugi” è stata sostituita da quella dei “genitori affidatari”, pertanto, quanto di seguito chiarito sarà di supporto alla residua attività di accertamento attuata dai comuni, fino all’annualità del 2019. Dal 2014 è prevista l’esenzione IMU, in forza dell’assimilazione ad abitazione principale, per la casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, di annullamento o scioglimento del matrimonio o ancora di cessazione degli effetti civili, come specificato nell’articolo riguardante la tematica dei coniugi residenti in due immobili diversi.

Come si evince dalla norma, essa agisce sull’oggetto “casa coniugale” senza prendere in considerazione l’ipotesi che questa possa essere di proprietà di un soggetto diverso dai coniugi (es. suocera del coniuge assegnatario). In questo caso gli effetti dell’esenzione operano solo sul coniuge assegnatario e non sul terzo soggetto passivo.

Di conseguenza la suocera (come da nostro esempio), sarà tenuta al pagamento dell’IMU (con un’aliquota agevolata in caso di comodato d’uso, ma solo se stipulato al favore del figlio/figlia e non della nuora/genero), mentre il coniuge assegnatario sarà appunto esentato dal pagamento. Va però precisato, al contrario di quanto detto per terzi soggetti proprietari, che il coniuge non assegnatario dell’immobile non dovrà considerarla come seconda casa (in caso questa fosse di sua proprietà al 100% o solo in parte) in quanto non dispone del bene essendo questo attribuito al coniuge assegnatario, il quale gode del diritto reale di abitazione.

Occorre in ultimo esplicitare che l’assimilazione ad abitazione principale sembra essere disposta indipendentemente dalla residenza dell’ex coniuge, al pari di quanto previsto per le abitazioni dei corpi militari.

• Assimilazione ad abitazione principale per l’abitazione del genitore affidatario

Come anticipato, la figura dell’ex coniuge è stata sostituita da quella de genitore affidatario. La legge n. 160 del 2019 assimila all’abitazione principale quella assegnata, da provvedimento del giudice, al genitore affidatario senza che vi sia obbligo di residenza o dimora abituale. Anche in questa casistica è esclusa l’assimilazione ad abitazione principale se l’immobile in oggetto appartiene alla categoria delle case di lusso.

La Nuova IMU riprende la normativa precedente e include l’assimilazione anche per le coppie “more uxorio” – ovvero la coppia formata da due persone che vivono insieme come se fossero una famiglia, pur non essendo sposati.

L’assimilazione può protrarsi anche dopo il raggiungimento della maggiore età del figlio, nel caso in cui egli non sia economicamente autosufficiente.

• Assimilazione ad abitazione principale per l’abitazione posseduta da anziani o disabili

L’assimilazione ad abitazione principale opera anche sull’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che spostano la loro residenza in istituto di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente.

Vi sono però dei requisiti e un campo di applicazione sul quale ogni comune ha potestà regolamentare. In linea di massima l’assimilazione, e quindi l’esenzione IMU, è possibile:

• su un solo immobile e quindi in caso di più proprietà l’immobile selezionato dovrebbe essere quello precedentemente adibito ad abitazione principale;
• se lo stesso risulta essere libero;
• se l’immobile non è concesso in comodato;
• se l’immobile non è concesso in locazione;
• se l’Ente comunale l’ha espressamente normato all’interno del regolamento.

In tutte queste casistiche è dunque possibile fruire dell’esenzione IMU grazie all’assimilazione ad abitazione principale di un immobile. È indispensabile però, onde evitare di incappare in errori e contenziosi, porre molta attenzione ai requisiti e ai limiti di applicazione delle norme.